昌平法院调研发现涉别墅区物业纠纷案件存在三个难点

时间：2010-3-26 15:55:49  阅读数：  评论数：   作者：杨帆

统计数字显示， 2009年在昌平区法院受理的物业服务合同纠纷案件中，涉别墅区物业纠纷案件占13%。经调研，该院发现此类案件在送达、调解和执行环节存在三个难点。

一是送达难。涉别墅区物业纠纷以业主私搭乱建或欠交物业费被物业公司起诉的情况居多。一方面，部分业主借故工作忙或者存在抵触情绪等拒绝到法院领取传票；另一方面，物业公司所提供的被告业主的送达地址往往仅限于该别墅区内的住址，而实际上业主并非在此长期居住，导致直接送达或者邮寄送达经常遇到无人签收的困境。

二是调解难。一些别墅区私搭乱建成风，物业公司在要求个别业主恢复原状的诉讼中，希望通过判决形成对其他业主的警示和威慑，同时避免某些业主以物业公司对私搭乱建现象疏于管理为由拒交物业费，所以此类诉讼中物业公司往往拒绝调解。此外，在一些欠交物业费的诉讼中，被告业主的出庭应诉率较低，这也是导致调解难以展开的重要原因。

三是执行难。很多业主对别墅的改造或者私自搭建过程中花费了大量的人力物力，判决拆除不可避免会造成较大的资源浪费，导致业主产生极大的抵触情绪，同时别墅业主认为私搭乱建者很多，仅仅要求拆除自家的很不公平，存在一种心理上的不平衡，往往不会自动履行，物业公司只有申请强制执行。而强制执行又会导致冲突加剧，被执行人也往往采取各种阻碍措施，社会效果欠佳。
为破解上述三个难题，该院提出以下建议和对策：一是注重在送达过程中释明法律，消除原被告双方抵触情绪，尤其争取让被告积极应诉，配合法庭调查，减少缺席判决。二是注重查明事实，争取庭外调解。通过现场勘验、拍照、测量等方式察看涉诉别墅的改建情况，以确定是否违反物业服务管理合同或者影响小区整体景观等，同时在实地考察时增进当事人对法官的认同感和信任感，做好庭外调解。三是邀请人大代表参与案件审理。涉别墅类案件社会关注度高，邀请具有人大代表资格的人民陪审员参与案件审理，扩大庭审透明度，并有利于实现调解。四是针对纠纷较为突出的别墅区加强法制宣传，提升业主守法意识和物业公司服务质量。同时，加大与规划部门、建设部门的交流研讨，借助社会综合治理手段，从源头上预防纠纷的发生。